前几天，区哥看到一张聊天截图，真是越看越辛酸

还原一下前因后果：一位贤江村的村民租客和房东商量着退押金，房东表示理解并同意。

(资料图片仅供参考)

随后，这位村民租客再次开口商量，现阶段能不能降低租金，作为补偿，会等到旧改启动后按市场价延长租期，弥补房东目前的损失。

而当房东询问租客的价格预算时，租客直言：我都不好意思开口……

这小心翼翼的语气，代入一下，很难不破防。

聊天纪录截图，图源网络

导致村民如此卑微求降租的原因是，贤江村旧改 已拖欠久达8个月的安置费了 。

尽管 官方回应多次发函约谈旧改合作企业负责人，并督促企业及时足额发放临迁费 ，不过直至现在，这笔钱似乎也还没打到村民的账户上。

如果时光倒转回2年前，这些村民的处境可谓完全不一样，手握大量房源当房东，不说人人都能大富大贵，至少也是吃穿不愁、平淡度日。

不止是贤江村，据不完全统计， 黄埔已有19个村出现停发临迁费的情况 ，其中最夸张的害得是均和村，足足拖欠了1年的临迁费用。

有南岗村村民实在顶不住压力，选择向领导留言板求助：不止是临迁费，连老人安置费也拖欠了3季度，让本就丧失劳动能力的老人保障失衡，连房租都快交不起了

租房租金：涨也旧改，降也旧改？

不止是村民租客，在开头提到的租房案例中，还有一类群体的情况以往我们鲜少关注——房东。

村民租客迫于压力选择出逃，房东的形势也没好到哪里去，被迫降价的不在少数。

以知识城旺村旧改项目旁的 广州绿地城 为例，在租金涨幅最猛的2021年，一套86㎡的南向两房租金能 飙升至5000元/月 ，如今， 租金直接对半砍 ，约2700元/㎡ ，吓人得很！

截自2021年7月，图源贝壳找房

截自2023年5月，图源贝壳找房、诸葛找房

根据广州市房地产中介协会的最新数据，今年4月，在叠加高校准毕业生实习租房需求的情况下， 黄埔的电梯楼、楼梯楼住宅租金环比均呈现下降趋势 ，跌幅仅此于增城。

2023年4月全市监测点住宅租金（单位：元/㎡/月）

同比2021年4月、2022年4月， 电梯楼住宅跌幅分别为7.6%、10.9% 。

也就是说，按此价格估算，同样一套90㎡电梯房源，前年出租年收益约5.4万/年，去年出租年收益约5.6万/年，而今年，不足5万/㎡，对比去年锐减约6000元/年。

价格下降也就算了，有时候还拼不过对手，心更塞了

这两年黄埔的租房市场，可以说和增城高度绑定 ，原因是在2021年的黄埔旧改大行动中，曾经提供了大量居住空间的城中村被夷为平地后，黄埔可租房源量锐减。

在本身住房需求量没有减少的情况下，本地原住拆迁村民加入租房大军，仅有的房源自然变得抢手起来，租金大涨。

近水楼台先得月的增城，又因 房源新、单价低、性价比高 ，顺其自然地承接了这部分外溢需求。

图源网络

面对租房市场上如此强劲的对手，如今的黄埔房东，也得低下头了↓

图源网络

总结一下这一轮的租房市场变化逻辑：

旧改进程大范围停滞、开发商资金压力大→村民临迁费遭停发，收入降低→村民租房群体不得不寻求出路→村民租房需求锐减、供应端降价维持出租。

当然，影响租金市场的因素很多，这里只是给大家提供一个思考的角度。

旧改重启，官方拟发布措施约束

今年，黄埔停滞的旧改，陆续提上了新进程：

2月，含括127条村的广州2023年城中村改造项目计划名单曝光， 黄埔旧改村数量最多，总计60条村 。其中，前期工作项目34个、续建项目19个、新开工项目7个。

3月， 珠江村 旧改正在推进首开区动工工作，2、3月份临迁费明确“争取”发放时间。

3月， 文冲东 旧改正式取得旧改实施方案批复，5月，各项方案文件表决均以高票通过。

文冲东片区旧改位置示意

4月， 旺村、何棠下村 旧改高调亮相，宣布最快年底入市。

5月，官方答复 沧联村 旧改仍在推进，目前正在开展旧村改造实施方案编制工作。同月， 新溪村 旧改实施方案正式批复、 墩头基 旧改公示控制性详细规划调整、 长安片区 旧改复建住宅地块建设工程规划许可证调整 。

……

不仅如此，为了一改临迁费拖延发放民生问题，黄埔区发布关于《旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（第二次征求公众意见稿）》。

文件拟提高旧改合作企业资金要求，保障临迁费发放，同时要确保监管账户内，当期复建安置资金总额的10%以上，是现金支付。

当中更是明确了，如果项目发生临迁费风险问题，农村集体可召开成员大会或成员代表会议（成员大会授权）对合作企业退出、确定新合作企业等事项进行表决。

村集体、属地街镇可根据合作框架协议、拆迁监管协议的约定使用履约保证金、拆迁保证金支付临迁费，合作企业、监管银行等相关单位应全力配合，不得阻挠。

可以预见的是，未来黄埔旧改的进程，必将更加规范。

时代的一粒沙，落到每个人身上都是一座山。

真心希望黄埔所有的旧改村民，都能顺利回归家园。

图源网络

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