地产财富会

备受关注的万科

(资料图片仅供参考)

重回北京拿地

结构性机会来临

万科将如何把握

2023-8-15

“大新闻，万科在北京拿地了！”

在万科拍下通州永顺地块的第一时间，媒体群里的小伙伴们奔走相告；此后几天，行业圈子也因此沸腾，交流的话题少不了“你怎么看万科北京拿地？”。

振奋！

这是许多行业小伙伴们的共同感受。

因为作为深耕北京多年的头部房企，万科在最近五年的地产压力周期中选择手持“谨慎牌”，更审慎地面对所有土地投资机会，已经四年半没在北京拿地了。

如今万科四年来首度北京拿地，或许意味着其眼中的北京市场重回“积极投资”标准。

万科的判断转变，在不少人看来，相当于向市场注入了一剂强心针，如久旱甘霖，让市场振奋。

人间四年半

地产一世纪

万科在北京的上一次拿地，需要追溯至2019年2月，彼时万科和国开联合体以43亿元竞得丰台区王佐镇魏各庄地块，也就是后来的万科·雲庐项目。

而2019年2月，对于大部分地产从业者仿佛已是“上个世纪”。

彼时没有疫情、没有“三道红线”、穆迪等持续给内房企降级的国际机构还在对中国房地产展望稳定。但万科当时的“前瞻”却和大部分人不一样。

2018年9月万科就率先喊出“活下去”，成为“把寒气传给每一个人”的高压信号传递者。

这种超强的忧患意识，在当时令人诧异甚至被嘲笑；直到2022才被更多人认知到——这就是“学霸”得以多次穿越周期的先见之明。而紧跟万科信号，未雨绸缪、适度缩表调整策略应对行业寒冬的部分企业，也因此赢得了相对从容的下行期调整空间。

万科的忧患意识体现在拿地上，主要是通过调整拿地结构和提高拿地标准来降低风险。

正是受限于此，万科在北京才多年未拿地。

93年进入北京至今，万科经历了北京市场的多个周期。不同于过去的高歌猛进和小型震荡，最近的五年是北京最难熬的一个周期——地价高、限制多、竞争强、利润低；这里甚至成为了一个“业内最消耗营销总”的“高压力”城市。

北京的高压力周期里，万科主动收缩，2019年2月后，连续三年多都没在北京公开土拍市场露面。

直到2022年，情况才开始改变。

2022年6月，北京第二轮集中土拍，沉寂许久的市场掀起了“小高潮”，全场参拍房企高达30家。其中，三年多未现身土拍市场的万科报名参拍了两宗朝阳宅地，均位于崔各庄乡奶西村地块——各自获得6家和4家房企或联合体的报名，包括金茂、万科与朝开联合体、华润与城建联合体和首开等。

虽然，当时的万科朝开联合体并没有“猛冲”勇夺地，但被万科看中的这两块地后续市场表现都非常好——其中，由中建一局溢价13.31%以29.8亿元的总价竞得的地块定名中建宸园，是2022年朝阳区1500w+高端市场销冠 ；另一块由首开溢价1.5%、总价40亿元的地块则是望京樾，开盘半年就冲上了全朝阳2022年住宅成交金额排名TOP3.

2023年，万科则更积极地参与到北京土拍中，并主动宣告北京市场是全国最好的市场。

“万科积极现身北京土拍市场。是一个重要信号。”一位业内朋友告诉我们，他认为，这个信号提醒从业者要赶在“牛鞭效应”之前抓住“新纪元”的红利——于企业而言，是尽快拿到对的地；而于个人而言，是快速转移到手上有地的房企去。

而万科终于在北京拿地。他也比所有万科员工都更振奋。不只是因为感谢万科，用四年半的两个信号灯让他提前看清“两个世纪的转变”，延续了他的地产职场生命；更是因为看到“北京高压周期”的逐渐结束。

看到万科信号的人还有不少，因此成为“万科粉”的他们也非常希望释放信号的万科能在北京成功拿地。8月9日竞拍现场还有一个小细节——据说万科竞拍当天的落锤速度都比平时更快一些，莫非这工作人员也是一个“万科粉”？

没拿地的四年

万科都在做什么

土拍上的沉寂，不代表行动上的沉没。

没拿地的四年半，万科北京在非住宅领域持续布局，也不断深耕做好手中的住宅项目：

长租公寓领域，北京泊寓新门店陆续开业——长期经营年轻人长租公寓，并且其中的集团用地项目从规划、建设到物业运营全由万科包揽，让万科对怎么做年轻人的社区这件事，比其他开发商具备更强的“手感”。

在持续和青年生活研究中迭代产品和运营，去年新开业“泊寓|院儿草桥社区”，在两个月内3000间房源快速满租，也显示出万科营造的生活确实获得了年轻人认可。

城市更新领域，通过改造升级的望京小街，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷中。

在协助政府将交通拥堵老旧街区转型的过程中，万科作为社会资本深度参与其中，多次调研走访周边居民和商户以及阿里、美团、奔驰等片区头部企业，将整个街区改造为多方共建共治共享的、科技、时尚、艺术的国际街区，最终带动区域发展。

在这个过程中，万科在新生代街区规划、街区科学治理、融入智慧科技、打造夜间经济地标等领域积累了相应能力和经验。小街一些有趣的互动细节，如手势控制的喷泉、会说话的垃圾桶、和孩子互动的蝴蝶投影，如若应用在社区里，应该也同样有吸引力……

住宅领域，四年来万科北京持续开发着观承别墅、城市之光、万科云庐、翡翠山晓、大都会滨江等项目。其中，号称更懂年轻人的城市之光·东望作在今年完成全部交付同时，其均价也从4万+涨至5万+，体现出高品质大盘较好的保值增值能力。

现在看来，东望的本质是万科解开了“80后新生代家庭从成立到成长，都既要想要还要什么”这道题。在品质基础上，东望用一个高性价比、均好性强的、生活丰富的、可成长的超级新城去回应客户并获得了持续认可。

抓住结构性机会

万科继续瞄准年轻人

万科没拿地的四年半里，做的三件事都和年轻人有关，共同汇聚成一种独特能力积累——更懂北京的年轻人，擅长和他们互动并在新一代生活新需求中寻求持续经营的长尾。

从这个角度看，通州永顺这块地，确实是万科会看上的地。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，位于通州、朝阳交界，该地块形状规整，距地铁6号线物资学院站直线距离800米左右，满足步行及骑行到达要求。该地隔壁新房项目开盘后月均流速50套左右，销售去化表现较好，聚焦的是地铁6号线上的首置人群。

地产财富会现场探地实拍-地块现状

地产财富会现场探地实拍-地块旁金榆路

周边客户为年轻首置人群这点，很契合万科的能力点——给年轻人做爱住的房子。同时，万科在通州开发的上一个盘——城市之光·东望今年完成了所有交付，也以社区生活兑现和增值表现，为其通州未来产品立下有效的口碑背书。

地产财富会在和几位业内好朋友聊到万科这块地时，一位朋友透露，听说万科盯这块地小半年了：

听说万科刚看到土地名单信息的时候，就开始关注这块地了，并且前置性做了更多研究。

“万科悄悄准备了这么多，就该他们拿地。”朋友表示，通州永顺地块，房企们其实“又爱又怕”，只有万科不怕。

北京住建委数据显示，期房销售指导价同为6.5万元/平方米的通州永顺地块6号线上“邻居”项目，目前售出房源的网签均价约5.87万元/平方米，这给参拍房企带来了一定压力，估计也是该地块竞拍价格未触顶的原因。

但在其他人“又爱又怕”的压力里发挥自己的能力，才有“结构性机会”。

回顾过去，高标准的万科其实一直盯着两种地在拿：一是G2城市改善型客户所青睐的土地——客户基数好、投资回报好。二是抓准结构性机会进行精准投资——通过研究产业、人口和经济发现机会，并通过自身能力抓住机会。

通州永顺地块，就是万科北京2023的“结构性机会”之一。

而万科拿下这块地之后，这里也许会有更懂年轻人的社区和生活出现。

因为从当前的市场格局上看，降成本和价格战路线明显“此路不通”，万科加入后大概率是选择从生活方式入手，一起把年轻人的社区市场做大做强。

在北京多家开发集体全国学习卷产品的2023，擅长研究和学习年轻人生活方式的万科，也有可能将集团在其他城市的年轻化生活内容和产品实践带到北京的新作品里，大家可以期待一下。

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